User Tools
Ulaganje u nekretnine - naknadno mjerenje po fer vrijednosti
info@actarius.hr
Ulaganje u nekretnine odnosi se na nekretninu (zemljište ili zgradu, ili dio zgrade, ili oboje) koju vlasnik ili najmoprimatelj (u financijskom najmu) drži s ciljem ostvarivanja prihoda od najma i/ili zarade zbog porasta njene tržišne vrijednosti, a ne za korištenje u redovnom poslovanju za proizvodnju ili prodaju proizvoda i pružanje usluga, za administrativne svrhe ili za prodaju u sklopu redovnog poslovanja.
Računovodstveni tretman ulaganja u nekretnine uređen je MRS-om 40 – Ulaganja u nekretnine (za obveznike MSFI-a), odnosno istoimenim HSFI-om 7 (za obveznike HSFI-a).
Ulaganje u nekretnine prilikom početnog priznavanja mjeri se po trošku nabave, pri čemu se transakcijski troškovi uključuju u početno mjerenje (toč. 20. MRS-a 40; toč. 7.13. HSFI-a 7). Nakon priznavanja i početnog mjerenja ulaganja u nekretnine, društvo mora računovodstvenom politikom propisati model naknadnog mjerenja ulaganja u nekretnine. Naknadno mjerenje može biti po modelu troška ili modelu fer vrijednosti, pri čemu se promjene fer vrijednosti priznaju u računu dobiti i gubitka.
Međutim, skrećemo pozornost da, prema toč. 32. MRS-a 40, tj. toč. 7.18. HSFI-a 7, bez obzira koji model naknadnog mjerenja društvo izabere, potrebno je utvrditi fer vrijednost ulaganja u nekretnine te vrijedi sljedeće:
a) društvo će utvrditi fer vrijednost za potrebe naknadnog mjerenja (ako primjenjuje model fer vrijednosti) ili
b) fer vrijednost utvrđuje se samo za potrebe objavljivanja u bilješkama uz financijske izvještaje (ako primjenjuje model troška).
Za utvrđivanje fer vrijednosti ulaganja u nekretnine preporuča se, ali ne zahtijeva, izvršiti procjenu od strane angažiranog neovisnog, priznatog i ovlaštenog procjenitelja koji ima nedavno iskustvo u lokaciji i kategoriji ulaganja u nekretnine koje se vrednuju.
U skladu s odredbama toč. 33. MRS-a 40 i toč. 7.21. HSFI-a 7, ako je društvo za naknadno vrednovanje ulaganja u nekretnine odabralo model fer vrijednosti, sva svoja ulaganja u nekretnine mora mjeriti po fer vrijednosti, osim u slučaju iznimke prema toč. 53. MRS-a 40, kada nakon stjecanja ulaganja u nekretnine ili nakon promjene namjene već postojeće nekretnine i njene reklasifikacije u kategoriju ulaganja u nekretnine, nije moguće kontinuirano pouzdano utvrditi fer vrijednost ulaganja u nekretnine.
Fer vrijednost ulaganja u nekretnine treba odražavati tržišne uvjete na datum bilance, a predstavlja iznos koji bi se trebao primiti za prodanu imovine ili platiti za podmirenje obveze u redovnoj transakciji među sudionicima na tržištu na dan mjerenja vrijednosti (MSFI 13 – Mjerenje fer vrijednosti). Najpouzdanija procjena fer vrijednosti je sadašnja cijena na aktivnom tržištu sličnih nekretnina na istoj lokaciji i u istom stanju koje podliježu sličnom ugovoru o najmu i sličnim ostalim ugovorima. Ako trenutne cijene na aktivnom tržištu nisu dostupne, društvo može razmotriti različite informacije, primjerice: trenutne cijene na aktivnom tržištu nekretnina druge vrste, stanja ili lokacije koje su podložne različitim ugovorima o najmu ili drugim ugovorima; zadnje cijene sličnih nekretnina na manje aktivnim tržištima; projekcije diskontiranih budućih novčanih tokova i sl.
Dakle, primjena modela fer vrijednosti ima sljedeća obilježja:
- društvo neće obračunavati amortizaciju nekretnine,
- dobitak ili gubitak koji nastaje iz promjene fer vrijednosti ulaganja u nekretnine priznaje se u računu dobiti ili gubitku u razdoblju nastanka (toč. 35. MRS-a 40, toč. 7.21. HSFI-a 7). Dakle, povećanje vrijednosti ulaganja u nekretnine ne može se knjižiti na revalorizacijske rezerve, kao što je to u slučaju povećanja vrijednosti dugotrajne materijalne imovine uslijed revalorizacije te imovine (MRS 16, HSFI 6), već se knjiži kao prihod, dok će se smanjenje vrijednosti ulaganja priznati kao rashod.
- fer vrijednost utvrđuje se na godišnjoj razini te se mora moći dosljedno pouzdano utvrđivati.
Ako društvo za naknadno mjerenje ulaganja u nekretnine primjenjuje model fer vrijednosti, nastaju nerealizirani dobici i gubici od svođenja ulaganja u nekretnine na fer vrijednost koji se računovodstveno iskazuju kao prihod ili rashod u računu dobiti i gubitka u razdoblju nastanka. S obzirom da Zakon o porezu na dobit niti Pravilnik o porezu na dobit posebno ne uređuju tretman nerealiziranih dobitaka i gubitaka od promjene fer vrijednosti ulaganja u nekretnine, smatramo da su prihodi i rashodi od svođenja na fer vrijednost porezno priznati.
Primjer:
Društvo X d.o.o. daje u najam građevinski objekt s pripadajućim zemljištem društvu AB d.o.o., za iznos od 100.000 kn + PDV 25.000 kn. Knjigovodstvena vrijednost građevinskog objekta danog u najam je 1.000.000 kn, a zemljišta 150.000 kn. Zemljište i građevinski objekt su klasificirani kao ulaganje u nekretnine te se naknadno mjere po fer vrijednosti. Na 31.12.2020. godine izvršena je procjena fer vrijednosti građevinskog objekta i zemljišta od strane neovisnog ovlaštenog procjenitelja. Fer vrijednost građevinskog objekta iznosi 1.080.000 kn, a fer vrijednost zemljišta iznosi 165.000 kn. Društvo provodi odgovarajuća knjiženja.
Knjiženje:
