Razlika između najma i zakupa

Kada korisnik nekretnine istu koristi za stanovanje, govorimo o najmu. Kada se ista koristi u poslovne svrhe, govorimo o zakupu.

Porez na dohodak od imovine (u ovom slučaju: porez na najamninu) se u oba slučaja obračunava na isti način, po stopi od 12%.

Razlika postoji u obračunu PDV-a. Ukoliko je zakupodavac obveznik PDV-a, na zakup obračunava PDV. Najam ne podliježe oporezivanju PDV-om, bez obzira da li je najmodavac obveznik PDV-a ili nije.

Opis

Iznos

1. Ugovorena najamnina 2.500,00

2. Paušalni troškovi održavanja 30% od najamnine (r.b.1. x 30%) 750,00

3. Porezna osnovica (1.- 2.) 1.750,00

4. Porez na dohodak 12% (3. x 12%) 210,00

5. Prirez npr. 18% (4. x 18%) 37,80

6. Ukupno porez i prirez (4. + 5.) 247,80

7. Neto iznos najamnine (1. – 6.) 2.252,20

U primjeru je vidljivo da se kod obračuna poreza na najam (zakup) porez od 12% obračunava na najamninu umanjenu za paušalne troškove održavanja nekretnine od 30%. Konačan porez i prirez u primjeru čine 9,91% ugovorene najamnine (u Zagrebu).

Kako se uobičajeno porez prevaljuje na kupca, tako najmodavac može teret svog poreza i prireza prebaciti na najmodavca, uvećanjem najamnine za iznos poreza i prireza (ovo nije zakonska odredba nego opcija).

Rezultat navedenog je da najmodavac nije zakinut za iznos poreza i prireza, a najmoprimac uz tek malo višu najamninu dobiva legalan status na adresi stanovanja.

Isplata najamnine

Najamnina se isplaćuje u ugovorenom iznosu isključivo na žiro-račun najmodavca.

Porez i prirez najmodavac plaća mjesečno, na temelju rješenja porezne uprave.

Da li najmodavac mora podnijeti godišnju poreznu prijavu poreza na dohodak?

Najmodavac nije dužan podnijeti godišnju poreznu prijavu zbog dohotka od najma ili zakupa.

Čak i ako je mora podnijeti po nekoj drugoj osnovi (npr. istovremeno zaposlen kod dva poslodavca), u poreznu prijavu neće uključiti ovaj dohodak.

Isključivo, kada želi (proizvoljno) podnijeti istu zbog ostvarivanja prava na povrat poreza, tada je dužan u prijavu uključiti sve dohotke, uključujući i dohodak od najma ili zakupa (npr. kada je bio nezaposlen dio godine). Dakle, situacija je pod kontrolom najmodavca.

Postupak prijave ugovora

Po zaključenju ugovora o najmu ili zakupu između stranaka, najmodavac mora ovjeriti svoj potpis kod javnog bilježnika i potom podnijeti primjerak ugovora poreznoj upravi, najkasnije u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora. Porezna uprava pritom izdaje potvrdu o primitku i naknadno rješenje o porezu na dohodak.

Poduzetnici

Od prethodno opisanog postoji izuzetak, a vrijedi za poduzetnike-fizičke osobe koje obavljaju samostalnu djelatnost i obveznici su poreza na dohodak (obrtnici).

Poduzetnici su prilikom davanja nekretnine u najam ili zakup dužni izdavati račune, pri čemu se osnovica poreza na dohodak izračunava kao razlika primitaka od najmoprimaca i izdataka vezanih uz stjecanje i održavanje nekretnina. Dohodak u ovom smislu sastavni je dio ukupnog dohotka od samostalne djelatnosti.

Izvor: http://www.ekonos.hr/porezi/oporezivanje-najamnina-i-zakupnina/