User Tools
Obračun PDV-a na najam i zakup nekretnine:
Usluge najma i zakupa nekretnina u poslovne svrhe, uključujući i iznajmljivanje u turističke svrhe, oporezuju se PDV-om, a najam stambenog prostora fizičkim osobama oslobođen je plaćanja PDV-a. Prihodi ostvareni od iznajmljivanja nekretnina u poslovne svrhe, te iznajmljivanja apartmana i soba turistima ubrajaju se u cenzus za ulazak u sustav PDV-a.
Porezni obveznikom u smislu Zakona o PDV-u smatra se svaka osoba koja samostalno obavlja bilo koju gospodarsku djelatnost bez obzira na svrhu i rezultat obavljanja te djelatnosti, a gospodarskom djelatnošću, smatra se i iskorištavanje materijalne ili nematerijalne imovine (najam, zakup i sl.) u svrhu trajnog ostvarivanja prihoda. Prema odredbi čl. 40. st. 1. toč. l) Zakona o PDV-u, najam stambenih prostorija oslobođen je plaćanja PDV-a, dok je najam poslovnih prostora oporeziv PDV-om. Obzirom da iznajmljivanje poslovnog prostora podliježe PDV-u, kada porezni obveznik (fizička ili pravna osoba) obavlja djelatnost iznajmljivanja poslovnog prostora postaje obveznikom PDV-a za tu djelatnost, ako je u prethodnoj ili tekućoj kalendarskoj godini njenim obavljanjem ostvario vrijednost u iznosu većem od praga za ulazak u sustav PDV-a, odnosno 39.816,84 eura (300.000,00 kn do 31.12.2022.). Ukoliko je poduzetnik (fizička ili pravna osoba) već upisan u registar obveznika PDV-a, prilikom ispostavljanja računa za obavljenu uslugu najma poslovnog prostora, koji se nalazi u RH, obvezan je obračunati PDV.
Najam stambenih prostorija i dijelova stana u svrhu stanovanja oslobođen je plaćanja PDV-a. Također, sve prateće usluge i isporuke dobara u svezi s najmom stana za stanovanje, koje se uključuju u iznos naknade za najam stana, kao što su isporuke vode, struje, plina, grijanja, odvoz smeća, oslobođene su plaćanja PDV-a. Transakcije koje su oslobođene PDV-a prema čl. 40. st. 1. toč. h) do l) Zakona o PDV-u, kao što je najam stambenih prostorija, ne ubrajaju se u iznos od 39.816,84 eura (300.000,00 kn do 31.12.2022.). Treba istaknuti kako iznajmljivanje namještenih ili nenamještenih soba i stambenih prostorija, radi povremenog boravka, bez namjere trajnog življenja, u turističke svrhe (povremenim gostima) i poslovne svrhe (predstavnicima tvrtki i sl.) nije oslobođeno plaćanja PDV-a, te se prihodi ostvareni po toj osnovi uključuju u vrijednost praga za ulazak u sustav PDV-a.
Najam i zakup nekretnina - kada se obračunava PDV?
Usluge najma i zakupa nekretnina u poslovne svrhe, uključujući i iznajmljivanje u turističke svrhe, oporezuju se PDV-om, a najam stambenog prostora fizičkim osobama oslobođen je plaćanja PDV-a. Prihodi ostvareni od iznajmljivanja nekretnina u poslovne svrhe, te iznajmljivanja apartmana i soba turistima ubrajaju se u cenzus za ulazak u sustav PDV-a.
Porezni obveznikom u smislu Zakona o PDV-u smatra se svaka osoba koja samostalno obavlja bilo koju gospodarsku djelatnost bez obzira na svrhu i rezultat obavljanja te djelatnosti, a gospodarskom djelatnošću, smatra se i iskorištavanje materijalne ili nematerijalne imovine (najam, zakup i sl.) u svrhu trajnog ostvarivanja prihoda. Prema odredbi čl. 40. st. 1. toč. l) Zakona o PDV-u, najam stambenih prostorija oslobođen je plaćanja PDV-a, dok je najam poslovnih prostora oporeziv PDV-om. Obzirom da iznajmljivanje poslovnog prostora podliježe PDV-u, kada porezni obveznik (fizička ili pravna osoba) obavlja djelatnost iznajmljivanja poslovnog prostora postaje obveznikom PDV-a za tu djelatnost, ako je u prethodnoj ili tekućoj kalendarskoj godini njenim obavljanjem ostvario vrijednost u iznosu većem od praga za ulazak u sustav PDV-a, odnosno 39.816,84 eura (300.000,00 kn do 31.12.2022.). Ukoliko je poduzetnik (fizička ili pravna osoba) već upisan u registar obveznika PDV-a, prilikom ispostavljanja računa za obavljenu uslugu najma poslovnog prostora, koji se nalazi u RH, obvezan je obračunati PDV.
Zakupodavac koji od najma / zakupa poslovnog prostora ili zemljišta ostvari prihod veći od praga za ulazak u sustav PDV-a (39.816,84 eura) postaje obveznikom PDV-a po sili zakona.
Najam stambenih prostorija i dijelova stana u svrhu stanovanja oslobođen je plaćanja PDV-a. Također, sve prateće usluge i isporuke dobara u svezi s najmom stana za stanovanje, koje se uključuju u iznos naknade za najam stana, kao što su isporuke vode, struje, plina, grijanja, odvoz smeća, oslobođene su plaćanja PDV-a. Transakcije koje su oslobođene PDV-a prema čl. 40. st. 1. toč. h) do l) Zakona o PDV-u, kao što je najam stambenih prostorija, ne ubrajaju se u iznos od 39.816,84 eura (300.000,00 kn do 31.12.2022.). Treba istaknuti kako iznajmljivanje namještenih ili nenamještenih soba i stambenih prostorija, radi povremenog boravka, bez namjere trajnog življenja, u turističke svrhe (povremenim gostima) i poslovne svrhe (predstavnicima tvrtki i sl.) nije oslobođeno plaćanja PDV-a, te se prihodi ostvareni po toj osnovi uključuju u vrijednost praga za ulazak u sustav PDV-a.
Iznajmljivanje namještenih ili nenamještenih soba i stambenih prostorija pravnoj osobi ne smatra se najmom u svrhu stanovanja i nije oslobođeno plaćanja PDV-a.
Usluga davanja u zakup poljoprivrednog zemljišta smatra se, sukladno Zakonu i Pravilniku o PDV-u, obavljanjem gospodarske djelatnosti, te se prihodi ostvareni od takve djelatnosti ubrajaju u prag za upis u registar obveznika PDV-a.
Građani koji iznajmljuju nekretnine (stambene ili poslovne prostore ili zemljište) obveznici su poreza na dohodak od imovine. Sukladno čl. 62. st. 7. Zakona o porezu na dohodak, radi utvrđivanja poreza na dohodak od imovine, porezni obveznik obvezan je ispravu o nastanku (npr. ugovor) ili promjeni činjenica vezanih za ostvarivanje najamnine i zakupnine nekretnina i pokretnina dostaviti ispostavi Porezne uprave nadležnoj prema svome prebivalištu ili uobičajenom boravištu, u roku od 8 dana. Iznimno, ako je javni bilježnik na ispravi o nastanku ili promjeni činjenica vezanih za ostvarivanje najamnine i zakupnine nekretnina ovjerio potpis poreznog obveznika ili je takvu ispravu potvrdio (solemnizirao) odnosno sastavio u obliku javnobilježničkog akta, tada je javni bilježnik dužan jedan primjerak te isprave dostaviti nadležnoj ispostavi PU.
Dohodak od imovine po osnovi najamnine i zakupnine utvrđuje se kao razlika primitaka i izdataka u svezi tih ostvarenih primitaka, na način da se dohodak utvrđuje: rješenjem Porezne uprave ili na temelju poslovnih knjiga. Porezni obveznik mora dohodak od imovine utvrđivati na način propisan za samostalnu djelatnost, ako je po toj osnovi obveznik PDV-a ili po osnovi obavljenih usluga od te imovine (koje su oslobođene plaćanja PDV-a) tijekom godine ostvari primitke u iznosu propisanog praga za ulazak u sustav PDV-a.
Porezni obveznik koji dohodak od imovine ostvaruje izdavanjem u najam ili zakup nekretnina i pokretnina, ili iznajmljivanjem stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranjem kampova, obveznik je PDV-a po toj osnovi ili po osnovi obavljenih usluga od te imovine koje su oslobođene plaćanja PDV-a u poreznom razdoblju ostvaruje ukupne primitke veće od iznosa propisanog za obvezni upis u registar obveznika PDV-a, obvezno utvrđuje dohodak od imovine u skladu s čl. 30. – 35. Zakona o porezu na dohodak, odnosno na način propisan za samostalne djelatnosti.
Fizičke osobe mogu ostvarivati dohodak iz više različitih izvora, primjerice od obavljanja obrtničke djelatnosti, zatim od iznajmljivanja nekretnina i pokretnina, kao i iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova. Porezni obveznici koji obavljaju samostalnu obrtničku djelatnost, od koje utvrđuju dohodak na temelju poslovnih knjiga i obveznici su PDV-a po toj osnovi, a istovremeno ostvaruju dohodak od davanja u najam / zakup nekretnina (poslovnih prostora, zemljišta) koji nije dio obrtničke djelatnosti, već predstavlja njihovu privatnu imovinu, smatraju se obveznicima PDV-a i za tu sporednu djelatnost (najma /zakupa) te su obvezni obračunavati PDV na svoju ukupnu djelatnost – obrtničku i na najam / zakup nekretnina. Izuzetak je najam stanova fizičkim osobama za potrebe stanovanja, koji je oslobođen plaćanja PDV-a.
