Firma je jedan od tri ulagača na izgradnji poslovno stambenog objekta. Sklopljen je Ugovor o zajedničkom ulaganju gdje su dva ulagača fizičke osobe a jedan firma. Ulagač prvi, fizička osoba, na čije ime glasi građevinska dozvola ulaže zemljište te nakon izgradnje dobiva 1 stan i parking mjesta. Ulagač drugi, fizička osoba, ulaže ishodovanje svih dozvola potrebnih za gradnju i uporabu te dio materijala za izgradnju a nakon izgradnje stječe pravo na poslovni prostor u prizemlju zgrade i parking mjesta. Ulagač treći je tvrtka koja ulaže dio materijala i rad, te izgradnjom dobiva 3 stana i pripadajuća parking mjesta. Kako knjižiti troškove firme koji nastaju pri izgradnji i na koji način odrediti vrijednost dijela nekretnine koja će pripasti firmi?

Zaključujemo sljedeće:

a) da se radi o ugovoru o ortaštvu koji je sklopljen radi zajedničke izgradnje ali ne zbog ostvarenja dobiti već zbog protučinidbe u vidu isporuka nekretnina

b) kako je navedeno da na Ulagača 1 –fizičku osobu glasi građevinska dozvola, pretpostavljam da je Ugovorom o zajedničkom ulaganju uređeno da je Ulagač 1 – fizička osoba nositelj prava i obveza investitora.

Također pretpostavljam da Ulagač 1 fizička osoba – investitor nije u sustavu PDV-a.

c) Ulagač 1 – fizička osoba isporučivati će na temelju ugovora o zajedničkom ulaganju 3 stana, poslovni prostor i parkirna mjesta ulagačima 2 i 3 u zamjenu za njihova uložena sredstva.

d) Ulagač 3 – društvo određen je kao izvođač radova koji će graditi stambeno poslovni objekt (pretpostavljam da se radi o građevinskom poduzetniku odnosno društvu koje je registrirano za obavljanje građevinske djelatnosti i u sustavu je PDV-a).

Iz navedenog proizlazi slijedeće:

- po nalogu investitora – Ulagača 1 fizičke osobe, Ulagač 3 – društvo izvođač građevnih radova – poduzetnik (koji je u sustavu PDV-a) započinje gradnju i nakon obavljenog dijela gradnje ili konačnog izvršenja građenja, ispostavlja investitoru Ulagaču 1 fizičkoj osobi račun (privremenu situaciju odnosno okončanu situaciju po okončanju izgradnje), što podliježe poreznoj obvezi u smislu čl. 2. st. 1. toč. 1. Zakona o PDV-u (obračun PDV-a po stopi 25%).

- Ulagač 3 – društvo kao uslužni graditelj će prilikom privremenih ili konačnih obračuna postupati prema odredbama HSFI 15 – Prihodi i HSFI 16 – Rashodi polazeći od temeljne računovodstvene pretpostavke sučeljavanja prihoda i rashoda.

Izvođač građevnih radova - građevinski poduzetnik i obveznik PDV-a (Ulagač 3 – društvo), ima pravo odbitka pretporeza po ulaznim računima dobavljača što se odnose na obavljanje njegove gospodarske djelatnosti, uključujući i račune za nabavljeni materijal i usluge na izgradnji građevine po nalogu investitora – Ulagača 1 fizičke osobe (ako su zadovoljene odredbe članka 20. stavak 1. Zakona o PDV-u).

- investitor koji nije porezni obveznik (Ulagač 1 fizička osoba) neće moći obračunani porez (PDV) odbiti kao pretporez.

- kada investitor koji nije porezni obveznik/nije u sustavu PDV-a (Ulagač 1 fizička osoba) preuzme novu građevinu i kad tu građevinu prodaje, tada je kupac obveznik poreza na promet nekretnina po stopi od 5% na osnovicu koju čini tržišna vrijednost otuđene nekretnine.

- budući da investitor - Ulagač 1 fizička osoba otuđuje (prodaje) više od tri nekretnine u roku od pet godina od dana nabave to se otuđenje smatra obrtničkom djelatnosti (odredba članka 18. stavak 1. točka 3. Zakona o porezu na dohodak) i oporezivati će se prema odredbama Zakona o PDOH koje propisuju oporezivanje samostalne djelatnosti. S tim u vezi je Ulagač 1 fizička osoba obvezan prijaviti se u registar poreznih obveznika temeljem obavljanja samostalne djelatnosti.

- kako investitor - Ulagač 1 fizička osoba nije porezni obveznik te se u daljnjem prometu nekretnina oporezuje porezom na promet nekretnina (5%) vrijednost novoizgrađene nekretnine ne dijeli se na dio koji je oporeziv PDV-om (građevinski dio) i dio koji je oporeziv porezom na promet nekretnina (zemljište i troškovi komunalnog uređenja), to se ukupni troškovi izgradnje, zajedno sa pripadajućom vrijednošću zemljišta, dijele sa izgrađenom neto površinom kako bi se utvrdili troškovi novoizgrađene nekretnine po m2.

Kako se daljnjim prometom smatra isporuka Ulagačima 2 i 3, kao zamjena za njihove uloge u zajedničkom ulaganju, te će nekretnine biti oporezive porezom na promet nekretnina po stopi od 5% na tržišnu vrijednost isporučenih nekretnina (porezni obveznici Ulagači 2 i 3).

- kada Ulagači 2 i 3 prodaju stečene nekretnine one su u daljnjem prometu oporezive porezom na promet nekretnina po stopi 5% na tržišnu vrijednost nekretnina (porezni obveznici kupci nekretnina).

Kako se u daljnjem prometu ne bi na cijelu tržišnu vrijednost novoizgrađene nekretnine obračunavao porez na promet nekretnina, najbolje bi bilo da se Ulagači 1 i 2 prije početka izgradnje prijave u sustav poreznih obveznika, jer će Ulagač 1 razmjenom za svoj ulog (zemljište) u zajedničkom ulaganju za uloge Ulagača 2 i 3 (dozvole + materijal + rad) isporučiti više od 3 nekretnine u razdoblju od 5 godina, te ionako temeljem odredbi zakonskih propisa postati obveznik poreza na dohodak i poreza na dodanu vrijednost. Kod prijave može se iskoristiti zakonska mogućnost plaćanja poreza na dobit umjesto poreza na dohodak.

U tom slučaju evidentiranje troškova i prodaja novosagrađene nekretnine (kao zamjena za uloženo) evidnetirala bi se kako slijedi:

- ulaganje svakog ulagača predstavlja razmjenu, jer se prema odredbi članka 3. stavak 3. Zakona o porezu na dodanu vrijednost razmjenom dobara smatraju isporuke dobara koje se obavljaju kao naknada za isporuke drugih dobara ili obavljenih usluga

- poreznu osnovicu pri razmjeni čini vrijednost dobara ili usluga koje su predmet razmjene, kako je to propisano odredbom članka 8. stavak 5. Zakona, a odredbom članka 57. stavak 1. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost propisano je da je porezna osnovica tržišna vrijednost svakog dobra ili usluge koja je predmet razmjene

- poreznu osnovicu (PDV-a) novoizgrađene nekretnine ne čini naknada za vrijednost isporučenih dobara, ako je tako utvrđeno Ugovorom o zajedničkom ulaganju, već tržišna vrijednost isporučene nekretnine u smislu odredbe članka 8. stavak 5. Zakona o PDV-u odnosno članka 54. stavak 4. i 5. Pravilnika o PDV-u. U osnovicu PDV-a, budući se radi o novoizgrađenoj nekretnini, prema odredbi članka 54. stavak 13. Pravilnika o PDV-u, ne ulazi vrijednost zemljišta ni iznos naknade za komunalno uređenje zemljišta.

Obzirom da je ulagač 1 – fizička osoba Investitor te porezni obveznik (u sustavu PDV-a i obveznik poreza na dobit), računovodstveno će gradnju, evidentirati kako slijedi:

1. ulaganje ulagača 1 - zemljište evidentirati će na kontu proizvodnje u tijeku #6000 – vrijednost zemljišta te kontu #90 Neupisani kapital

2. ulaganje ulagača 2 – troškovi ishođenja dozvola za gradnju i uporabu te račune za materijal evidentirati će na kontu #6001 - Vrijednost građenja te kontu 22 Dobavljači

3. ulaganje ulagača 3 – materijal i rad prema privremenim/okončanoj situaciji evidentirati će na kontu #6001 - Vrijednost građenja te kontu #22 Dobavljači i 14 Pretporez

Knjiženje troškova građenja uobičajeno se odvija najprije na razredu 4 - Troškovi, prema prirodi troškova, a potom se na kraju obračunskog razdoblja, odnosno završetka izgradnje, svi pripadajući troškovi prenose (preko konta #490) i pripisuju kontu proizvodnje u tijeku, dok se ostali režijski troškovi (uprave i prodaje) knjiže prema prirodi vrste troškova i ne uračunavaju se u troškove građenja.

Dovršeni građevinski objekt se knjigovodstveno evidentira na zalihama gotovih objekata, na kontu #6300 i to prema trošku izgradnje, a ne prema prodajnoj cijeni (primjena HSFI 10 – Zalihe, HSFI 15 – Prihodi, HSFI 16 – Rashodi).

Prema računovodstvenim podacima potrebno je prije prodaje utvrditi odnos pojedinih troškova od ukupne vrijednosti, odnosno odnos zemljišta (zajedno s komunalnom pripremom) i troškova građenja objekta, jer upravo o tome ovise i osnovice za oporezivanje, kako PDV-om tako i porezom na promet nekretnina.

Prodaja etažnih dijelova obavlja se sklapanjem ugovora o kupoprodaji nekretnine. To je ujedno dokument na osnovi kojeg se knjiži zaduženje kupca (ulagači 2 i 3) i odobrenje prihoda i obveze za PDV. Troškovi prodanog dijela građevine trebaju se utvrditi prema jedinici mjere a to je kod nekretnina metar kvadratni (m2) neto površine.

Da bi se to utvrdilo potrebno je ukupni trošak građenja podijeliti s neto površinom koja će se prodavati.

Izvor: http://www.racunovodja.hr/novo-pitanje-uniqueidRCViWTptZHKKR9gb8ZvmpPx7Ob5WWw5_/