**ACTARIUS  Knjigovodstveni Servis  **

Actarius Grupa d.o.o .

Ogrizovićeva 21, 10000 Zagreb,

Tel 01/382-0010, Mob 091/382-0015, Fax 01/382-0010

http://www.actarius.hr

====== Kako knjižiti troškove firme koji nastaju pri izgradnji i na koji način odrediti vrijednost dijela nekretnine koja će pripasti firmi?======


{{                                 nekretnine1.jpg? 200*200}}


Firma **je jedan od tri ulagača na izgradnji poslovno stambenog objekta.** Sklopljen je Ugovor o zajedničkom ulaganju gdje su dva ulagača fizičke osobe a jedan firma.** Ulagač prvi, fizička osoba, na čije ime glasi građevinska dozvola ulaže zemljište te nakon izgradnje dobiva 1 stan i parking mjesta.** Ulagač drugi, fizička osoba, **ulaže ishodovanje svih dozvola potrebnih za gradnju i uporabu te dio materijala za izgradnju a nakon izgradnje stječe pravo na poslovni prostor u prizemlju zgrade i parking mjesta. Ulagač treći je tvrtka koja ulaže dio materijala i rad,** te izgradnjom dobiva 3 stana i pripadajuća parking mjesta. Kako knjižiti troškove firme koji nastaju pri izgradnji i na koji način odrediti vrijednost dijela nekretnine koja će pripasti firmi?

Zaključujemo sljedeće: 

a) da se radi o ugovoru o ortaštvu koji je sklopljen radi  zajedničke izgradnje **ali ne zbog ostvarenja dobiti već zbog protučinidbe u vidu isporuka nekretnina**

b) kako je navedeno da na Ulagača 1 –**fizičku osobu glasi građevinska dozvola, pretpostavljam da je Ugovorom o zajedničkom ulaganju uređeno da je Ulagač 1 – fizička osoba nositelj prava i obveza investitora.**


Također pretpostavljam da Ulagač 1 fizička osoba – **investitor nije u sustavu PDV-a.**


c) Ulagač 1 – fizička osoba isporučivati će na temelju ugovora o zajedničkom ulaganju 3 stana, poslovni prostor  i parkirna mjesta ulagačima 2 i 3 u zamjenu za njihova uložena sredstva.

d) Ulagač 3 – društvo određen je kao izvođač radova koji će graditi stambeno poslovni objekt **(pretpostavljam da se radi o građevinskom poduzetniku odnosno društvu koje je registrirano za obavljanje građevinske djelatnosti i u sustavu je PDV-a).**

**Iz navedenog proizlazi slijedeće:**


-** po nalogu investitora** – Ulagača 1 fizičke osobe, Ulagač 3 – društvo izvođač građevnih radova – poduzetnik (koji je u sustavu PDV-a) započinje gradnju i nakon obavljenog dijela gradnje ili konačnog izvršenja građenja, ispostavlja investitoru Ulagaču 1 fizičkoj osobi račun (privremenu situaciju odnosno okončanu situaciju po okončanju izgradnje), što podliježe poreznoj obvezi u smislu čl. 2. st. 1. toč. 1. Zakona o PDV-u (obračun PDV-a po stopi 25%).

-** Ulagač 3 –** društvo  kao uslužni graditelj će prilikom privremenih ili konačnih obračuna postupati prema odredbama HSFI 15 – Prihodi i HSFI 16 – Rashodi polazeći od temeljne računovodstvene pretpostavke sučeljavanja prihoda i rashoda.

**Izvođač građevnih radova** - građevinski poduzetnik i obveznik PDV-a (Ulagač 3 – društvo), ima pravo odbitka pretporeza po ulaznim računima dobavljača što se odnose na obavljanje njegove gospodarske djelatnosti, uključujući i račune za nabavljeni materijal i usluge na izgradnji građevine po nalogu investitora – Ulagača 1 fizičke osobe (ako su zadovoljene odredbe članka 20. stavak 1. Zakona o PDV-u).

- investitor **koji nije porezni obveznik** (Ulagač 1 fizička osoba) neće moći obračunani porez (PDV) odbiti kao pretporez.

- kada investitor koji** nije porezni obveznik/nije u sustavu PDV-a (Ulagač 1 fizička osoba) preuzme novu građevinu** i kad tu građevinu prodaje, tada je kupac obveznik poreza na promet nekretnina po stopi od 5% na osnovicu koju čini tržišna vrijednost otuđene nekretnine.

-** budući da investitor** - Ulagač 1 fizička osoba otuđuje (prodaje) više od tri nekretnine  u roku od pet godina od dana nabave to se otuđenje smatra obrtničkom djelatnosti (odredba članka 18. stavak 1. točka 3. Zakona o porezu na dohodak) i oporezivati će se prema odredbama Zakona o PDOH koje propisuju oporezivanje samostalne  djelatnosti. S tim u vezi je Ulagač 1 fizička osoba obvezan prijaviti se u registar poreznih obveznika temeljem obavljanja samostalne djelatnosti.

-** kako  investitor -** Ulagač 1 fizička osoba nije porezni obveznik te se u daljnjem prometu nekretnina oporezuje porezom na promet nekretnina (5%)  vrijednost novoizgrađene nekretnine ne dijeli se na dio koji je oporeziv PDV-om (građevinski dio) i dio koji je oporeziv porezom na promet nekretnina (zemljište i troškovi komunalnog uređenja), to se ukupni troškovi izgradnje, zajedno sa pripadajućom vrijednošću zemljišta, dijele sa izgrađenom neto površinom kako bi se utvrdili troškovi novoizgrađene nekretnine po m2.


{{                                najam_soba-5.jpg? 200*200}}

Kako se daljnjim prometom smatra **isporuka Ulagačima 2 i 3, kao zamjena za njihove uloge u zajedničkom ulaganju, te će nekretnine biti oporezive porezom na promet nekretnina po stopi od 5% na tržišnu vrijednost isporučenih nekretnina (porezni obveznici Ulagači 2 i 3).**

- kada Ulagači 2 i 3 prodaju stečene nekretnine one su u daljnjem prometu oporezive porezom na promet nekretnina po stopi 5% na tržišnu vrijednost nekretnina (porezni obveznici kupci nekretnina).

Kako se u daljnjem prometu ne bi na cijelu tržišnu vrijednost novoizgrađene nekretnine obračunavao porez na promet nekretnina, najbolje bi bilo da se Ulagači 1 i 2 prije početka izgradnje prijave u sustav poreznih obveznika, **jer će Ulagač 1 razmjenom za svoj ulog (zemljište) u zajedničkom ulaganju za uloge Ulagača 2 i 3 (dozvole + materijal + rad) isporučiti više od 3 nekretnine u razdoblju od 5 godina, te ionako temeljem odredbi zakonskih propisa postati obveznik poreza na dohodak i poreza na dodanu vrijednost.** Kod prijave može se iskoristiti zakonska mogućnost plaćanja poreza na dobit umjesto poreza na dohodak.

U tom slučaju** evidentiranje troškova i prodaja novosagrađene nekretnine** (kao zamjena za uloženo) evidnetirala bi se kako slijedi:

- ulaganje svakog ulagača predstavlja razmjenu,** jer se prema odredbi članka 3. stavak 3. Zakona o porezu na dodanu vrijednost  razmjenom dobara smatraju isporuke dobara koje se obavljaju kao naknada za isporuke drugih dobara ili obavljenih usluga**

- poreznu osnovicu pri razmjeni **čini vrijednost dobara ili usluga koje su predmet razmjene,** kako je to propisano odredbom članka 8. stavak 5. Zakona, a odredbom članka 57. stavak 1. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost propisano je da je porezna osnovica tržišna vrijednost svakog dobra ili usluge koja je predmet razmjene

- poreznu osnovicu (PDV-a)** novoizgrađene nekretnine ne čini naknada za vrijednost isporučenih dobara, ako je tako utvrđeno Ugovorom o zajedničkom ulaganju, već tržišna vrijednost isporučene nekretnine u smislu** odredbe članka 8. stavak 5. Zakona o PDV-u odnosno članka 54. stavak 4. i 5. Pravilnika o PDV-u. U osnovicu PDV-a, budući se radi o novoizgrađenoj nekretnini, prema odredbi članka 54. stavak 13. Pravilnika o PDV-u, ne ulazi vrijednost zemljišta ni iznos naknade za komunalno uređenje zemljišta.

Obzirom da je ulagač 1 – fizička osoba Investitor te porezni obveznik (u sustavu PDV-a i obveznik poreza na dobit),  računovodstveno će gradnju, evidentirati kako slijedi:

1.** ulaganje ulagača 1** - zemljište evidentirati će na kontu proizvodnje u tijeku #6000 – vrijednost zemljišta te kontu #90 Neupisani kapital

2.** ulaganje ulagača 2 –** troškovi ishođenja dozvola za gradnju i uporabu te račune za materijal evidentirati će na kontu #6001 -  Vrijednost građenja te kontu 22 Dobavljači

3. **ulaganje ulagača 3** – materijal i rad prema privremenim/okončanoj situaciji evidentirati će na kontu #6001 -  Vrijednost građenja te kontu #22 Dobavljači i 14 Pretporez

Knjiženje troškova građenja uobičajeno se odvija najprije na razredu 4 - Troškovi, prema prirodi troškova, a potom se na kraju obračunskog razdoblja, odnosno završetka izgradnje, svi pripadajući troškovi prenose (preko konta #490) i pripisuju kontu proizvodnje u tijeku, dok se ostali režijski troškovi (uprave i prodaje) knjiže prema prirodi vrste troškova i ne uračunavaju se u troškove građenja.

**Dovršeni građevinski objekt se knjigovodstveno evidentira na zalihama gotovih objekata**, na kontu #6300 i to prema trošku izgradnje, a ne prema prodajnoj cijeni (primjena HSFI 10 – Zalihe, HSFI 15 – Prihodi, HSFI 16 – Rashodi).

Prema računovodstvenim **podacima potrebno je prije prodaje utvrditi odnos pojedinih troškova od ukupne vrijednosti, odnosno odnos zemljišta (zajedno s komunalnom pripremom) i troškova građenja objekta,** jer upravo o tome ovise i osnovice za oporezivanje, kako PDV-om tako i porezom na promet nekretnina.

{{                               najam_soba.jpg? 200*200}}

Prodaja** etažnih dijelova obavlja se sklapanjem ugovora o kupoprodaji nekretnine.** To je ujedno dokument na osnovi kojeg se knjiži zaduženje kupca (ulagači 2 i 3) i odobrenje prihoda i obveze za PDV. Troškovi prodanog dijela građevine trebaju se utvrditi prema jedinici mjere a to je kod nekretnina metar kvadratni (m2) neto površine.

Da bi se to utvrdilo potrebno je ukupni trošak građenja podijeliti s neto površinom koja će se prodavati.

Izvor: http://www.racunovodja.hr/novo-pitanje-uniqueidRCViWTptZHKKR9gb8ZvmpPx7Ob5WWw5_/